Ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich vom Vermieter nicht einfach so beenden. Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt ein berechtigtes Interesse, und das wichtigste davon ist der Eigenbedarf: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Was einfach klingt, scheitert in der Praxis oft an der Form, an der Begründung oder an Fristen. Dieser Beitrag erklärt beide Seiten: was Vermieter beachten müssen und welche Rechte Mieter haben.
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf können nur natürliche Personen geltend machen, also Menschen, keine Gesellschaften. Eine GmbH, die ein Mehrfamilienhaus besitzt, kann sich nicht auf Eigenbedarf berufen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt eine Ausnahme, wenn ein Gesellschafter die Wohnung für sich braucht.
Der Kreis der Begünstigten ist überschaubar: der Vermieter selbst, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen, Ehe- und Lebenspartner sowie deren Kinder, außerdem Haushaltsangehörige wie eine Pflegekraft. Für entferntere Verwandte muss der Vermieter eine besondere persönliche Bindung darlegen; bei Cousins verlangt die Rechtsprechung das regelmäßig.
Der Grund muss vernünftig und konkret sein
Es reicht nicht, dass der Vermieter die Wohnung „gern hätte“. Er braucht einen vernünftigen, nachvollziehbaren Grund: Die Tochter zieht zum Studium in die Stadt, die Eltern sollen barrierefrei im Erdgeschoss wohnen, der Vermieter selbst will nach der Trennung zurück ins eigene Haus. Ein übertriebener Bedarf gilt nicht, etwa eine 140-Quadratmeter-Wohnung als gelegentliches Zweitquartier, und auch ein nur vorgeschobener Wunsch nicht. Die Gerichte prüfen nicht, ob der Bedarf klug ist, aber sehr wohl, ob er ernsthaft besteht.
Form und Inhalt der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, per Brief mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger ist unwirksam. Im Schreiben müssen die Gründe genannt werden (§ 573 Abs. 3 BGB): Wer soll einziehen, in welchem Verhältnis steht die Person zum Vermieter, und warum braucht sie gerade diese Wohnung. Fehlt das, ist die Kündigung unwirksam, und zwar auch dann, wenn der Bedarf tatsächlich besteht. Gründe, die erst später entstehen, dürfen nur nachgeschoben werden, wenn sie nach der Kündigung entstanden sind.
Der Vermieter sollte außerdem auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Unterlässt er das, kann der Mieter noch im Räumungsprozess widersprechen, statt bis zwei Monate vor Vertragsende.
Die Kündigungsfristen
Die Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Sie beginnt mit dem Zugang der Kündigung; geht das Schreiben bis zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit.
- Bis 5 Jahre
- 3 %
- Mehr als 5 Jahre
- 6 %
- Mehr als 8 Jahre
- 9 %
§ 573c Abs. 1 BGB. Für Mieter gilt unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten.
Sperrfristen nach Umwandlung in Eigentum
Wer eine vermietete Wohnung kauft, die erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, darf frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern; viele Großstädte und Ballungsräume nutzen das. Welche Frist am Ort gilt, steht in der jeweiligen Landesverordnung.
Was Mieter tun können
Die Kündigung prüfen lassen
Ein großer Teil der Eigenbedarfskündigungen ist formal angreifbar: fehlende Unterschrift, fehlende Begründung, falsch berechnete Frist, nicht benannte Person. Mieterverein oder Fachanwalt prüfen das meist innerhalb weniger Tage. Wer rechtsschutzversichert ist, sollte das früh klären.
Widerspruch wegen Härte
Selbst eine wirksame Kündigung muss der Mieter nicht hinnehmen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Anerkannt sind etwa hohes Alter mit langer Verwurzelung, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft kurz vor dem Termin oder das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter sein.
Räumungsfrist
Kommt es zum Prozess, kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Das ist kein Freibrief, verschafft aber Zeit für die Suche.
Vorgetäuschter Eigenbedarf wird teuer
Zieht nach dem Auszug nicht die angekündigte Person ein, sondern ein neuer Mieter zu höherer Miete, muss der Vermieter erklären, warum der Bedarf weggefallen ist. Gelingt das nicht, haftet er auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerkosten, Renovierung der neuen Wohnung und die Mietdifferenz über mehrere Jahre. Die Gerichte setzen hier regelmäßig fünfstellige Beträge an. Ehemalige Mieter sollten deshalb nach dem Auszug im Blick behalten, wer tatsächlich einzieht.
Der faire Weg: reden, bevor gekündigt wird
Viele Eigenbedarfsfälle lassen sich ohne Kündigung lösen. Ein Aufhebungsvertrag mit einer Abfindung, einer längeren Auszugsfrist oder Hilfe bei der Suche ist für beide Seiten oft günstiger als ein Jahr Streit. Für Mieter beginnt die Suche nach einer neuen Wohnung am besten sofort und ohne Umwege: Bei Dr.Fox sehen Sie Telefon und E-Mail der Anbieter direkt im Inserat und können ohne Konto und ohne Wartezeit anfragen.
Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Fristen und Sperrfristen können sich durch Landesverordnungen unterscheiden; im Zweifel helfen Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.