Erbe und Nachlass sind der häufigste Anlass für einen Immobilienverkauf in Deutschland. Wer erbt, steht meist nicht vor einer Frage, sondern vor zehn auf einmal: Wer gehört zur Erbengemeinschaft? Was ist das Haus wert? Fällt Steuer an? Behalten, vermieten, verkaufen? Dieser Beitrag bringt die Fragen in die richtige Reihenfolge.
Erster Schritt: Annehmen oder ausschlagen
Mit dem Erbe übernehmen Sie nicht nur das Haus, sondern auch die Schulden des Verstorbenen, einschließlich einer laufenden Baufinanzierung. Ist der Nachlass überschuldet, können Sie ihn ausschlagen. Dafür haben Sie sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren haben (§ 1944 BGB); wer im Ausland lebt, hat sechs Monate. Die Ausschlagung wird beim Nachlassgericht oder bei einem Notar erklärt. Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen.
Bevor Sie entscheiden, verschaffen Sie sich einen Überblick: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, Kontoauszüge, laufende Verträge. Eine Wohnung mit Restschuld kann trotzdem ein gutes Erbe sein, wenn ihr Wert die Schuld deutlich übersteigt.
Erbschein und Grundbuch
Um über die Immobilie zu verfügen, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Das geht mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder, oft schneller und günstiger, mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht, dann braucht es den Erbschein. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert; bei 300.000 Euro liegen sie für Antrag und Schein bei etwa 1.300 Euro.
Das Grundbuch wird auf die Erben berichtigt. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung gebührenfrei, danach wird sie nach dem Wert der Immobilie berechnet. Auch wer verkaufen will, sollte die Berichtigung veranlassen: Viele Käufer und alle Banken wollen den Erben im Grundbuch sehen.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim
Ob Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab. Die Freibeträge gelten je Erben und je Erbfall.
- Ehe- und Lebenspartner
- 500 %
- Kinder und Stiefkinder
- 400 %
- Enkel
- 200 %
- Eltern und Großeltern
- 100 %
- Geschwister, Nichten, Neffen, Übrige
- 20 %
§ 16 ErbStG. Kinder erhalten den Freibetrag je Elternteil; Enkel 400.000 Euro, wenn der eigene Elternteil bereits verstorben ist.
Für das selbst bewohnte Haus gibt es eine zusätzliche Befreiung: Erben Ehepartner oder Kinder das Familienheim und ziehen unverzüglich ein, bleibt es steuerfrei, wenn sie es zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bei Kindern gilt die Befreiung für bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer innerhalb der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit stehen dahinter. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es einen Abschlag von zehn Prozent auf den Wert.
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, meist nach dem Vergleichs- oder Sachwert. Liegt der tatsächliche Wert darunter, lohnt ein Gutachten: Es senkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.
Verkaufen: die Spekulationsfrist läuft weiter
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich ist dabei nicht Ihr Erbfall, sondern der Kauf durch den Verstorbenen: Sie treten in seine Frist ein. Hat er das Haus vor zwölf Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Hat er es vor vier Jahren gekauft, zählt der Gewinn, außer die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, von ihm oder von Ihnen.
Die Erbengemeinschaft: nur gemeinsam
Erben mehrere, gehört das Haus allen zusammen, und jede Entscheidung über das Ganze braucht Einstimmigkeit: Verkauf, Vermietung, größere Sanierung. Nur Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa eine notwendige Reparatur, gehen mit Mehrheit. Das macht die Erbengemeinschaft zur häufigsten Quelle von Streit.
Drei Auswege haben sich bewährt. Erstens: Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, am besten mit einem neutralen Wertgutachten als Grundlage. Zweitens: Die Gemeinschaft verkauft gemeinsam und teilt den Erlös nach Erbquoten. Drittens, wenn nichts mehr geht: Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Sie zwingt zum Verkauf, bringt aber meist deutlich weniger als ein freier Verkauf und dauert ein Jahr oder länger. Sie ist das letzte Mittel, nicht das erste.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Behalten und selbst bewohnen ist steuerlich oft die beste Lösung und emotional die naheliegendste. Prüfen Sie ehrlich, ob Lage, Größe und Zustand zu Ihrem Leben passen, und was eine Sanierung kosten würde; für ältere Häuser gelten nach dem Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten mit Zweijahresfrist.
Vermieten lohnt bei guter Lage und gutem Zustand. Rechnen Sie mit Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand, und mit dem Aufwand einer Erbengemeinschaft, die sich bei jeder Entscheidung abstimmen muss.
Verkaufen ist richtig, wenn niemand einziehen will, das Haus weit weg liegt oder die Miterben Geld statt Anteile brauchen. Verkaufen Sie nicht unter Zeitdruck: Räumen Sie das Haus, besorgen Sie den Energieausweis, der im Inserat Pflicht ist, und lassen Sie das Grundbuch berichtigen. Dann steht dem Inserat nichts im Weg. Bei Dr.Fox stellen private Eigentümer ihr Objekt kostenlos ein, ohne Provision und ohne Laufzeit, und sprechen direkt mit den Interessenten.
Die Reihenfolge auf einen Blick
- Überblick verschaffen: Grundbuch, Schulden, Verträge. Innerhalb von sechs Wochen entscheiden, ob Sie annehmen.
- Erbnachweis beschaffen: notarielles Testament oder Erbschein.
- Grundbuch berichtigen, innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.
- Erbschaftsteuererklärung prüfen: Freibeträge, Familienheim, Gutachten.
- Mit den Miterben klären, was mit dem Haus geschehen soll, und es schriftlich festhalten.
- Erst dann vermieten oder inserieren.
Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Beratung. Steuerliche Freibeträge und Bewertungsregeln können sich ändern; für den eigenen Fall helfen Steuerberatung und Notariat.