„Sanierungspflicht" klingt nach einer Generalüberholung des ganzen Hauses. Das ist sie nicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt an wenigen, klar benannten Stellen eine Nachrüstung, und es sagt, wen das trifft und bis wann. Dieser Beitrag ordnet die Pflichten für Wohngebäude, Stand Oktober 2026. Für den eigenen Fall ersetzt er keine Energieberatung; die ist, wo sie gefördert wird, meist das beste Geld, das man am Anfang ausgibt.
Für wen die Pflichten gelten
Die Nachrüstpflichten richten sich an Eigentümer bestehender Wohngebäude. Eine wichtige Ausnahme gibt es für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst bewohnt hat: Für sie ruhen die Pflichten. Sie leben erst mit einem Eigentümerwechsel auf. Wer kauft oder erbt, hat danach zwei Jahre Zeit, die Nachrüstungen zu erledigen. Genau deshalb trifft das Thema so oft Erben und Käufer älterer Häuser, und selten die, die seit Jahrzehnten darin wohnen.
Die drei Nachrüstpflichten
1. Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen
Die Decke zum unbeheizten Dachboden muss gedämmt sein, oder ersatzweise das Dach darüber. Das Gesetz verlangt dafür einen Mindestwärmeschutz; ist die Decke schon so gut, dass sie ihn erfüllt, ist nichts zu tun. In vielen Häusern aus den Sechziger- und Siebzigerjahren ist er nicht erfüllt. Die Dämmung einer begehbaren Decke gehört zu den günstigsten Maßnahmen am Haus und rechnet sich über die Heizkosten meist in wenigen Jahren.
2. Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen
Rohre, die durch unbeheizte Räume laufen, etwa im Keller, und zugänglich sind, müssen gedämmt sein. Das ist Arbeit für ein Wochenende und Material aus dem Baumarkt. Es wird trotzdem oft vergessen, weil niemand in den Keller schaut.
3. Alte Heizkessel austauschen
Heizkessel für Öl oder Gas, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiterbetrieben werden, wenn es sich um sogenannte Konstanttemperaturkessel handelt. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Austauschpflicht ausgenommen, auch wenn sie alt sind. Welche Art Kessel im Keller steht, verrät das Typenschild oder der Schornsteinfeger, der die Anlage ohnehin regelmäßig prüft und auf fällige Pflichten hinweist.
Wird eine Heizung neu eingebaut, greifen zusätzlich die Regeln für neue Heizungen: In Neubaugebieten muss sie seit 2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen. Für bestehende Gebäude hängt der Zeitpunkt von der kommunalen Wärmeplanung ab; große Städte mussten sie bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere haben bis Mitte 2028 Zeit. Bis dahin darf noch eine Gasheizung eingebaut werden, allerdings nur nach einer Pflichtberatung und mit steigenden Anteilen erneuerbarer Energie in den Folgejahren. Spätestens ab 2045 ist das Heizen mit fossilen Brennstoffen nicht mehr erlaubt.
Was keine Pflicht ist
Eine Pflicht, die Fassade zu dämmen oder Fenster zu tauschen, gibt es für Bestandsgebäude nicht. Sie entsteht nur anlassbezogen: Wer ohnehin mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuert, etwa den Putz einer ganzen Wand, muss dabei die Anforderungen des GEG an dieses Bauteil einhalten. Wer nichts anfasst, muss nichts tun. Auch die EU-Gebäuderichtlinie von 2024 hat die zwischenzeitlich diskutierte Sanierungspflicht für einzelne Wohnhäuser nicht gebracht; sie setzt stattdessen Ziele für den Gebäudebestand insgesamt, die die Mitgliedstaaten mit Programmen und Förderung erreichen sollen.
Fristen, Nachweise, Strafen
- Nach einem Eigentümerwechsel: zwei Jahre für die drei Nachrüstpflichten. Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang, nicht mit dem Einzug.
- Der Schornsteinfeger prüft die Heizungsanlage und meldet Verstöße gegen die Kesselpflicht an die zuständige Behörde.
- Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten; das GEG sieht Bußgelder bis zu 50.000 Euro vor. In der Praxis wird vorher aufgefordert und nachgefristet, aber darauf verlassen sollte sich niemand.
- Beim Verkauf oder der Vermietung müssen die Angaben aus dem Energieausweis schon im Inserat stehen. Das ist keine Sanierungspflicht, aber die Pflicht, die am häufigsten übersehen wird.
Was Sie als Erbe oder Käufer jetzt tun
- Dachboden anschauen. Liegt Dämmung auf der Decke? Wie dick? Ein Foto reicht dem Energieberater für eine erste Einschätzung.
- Keller anschauen. Rohre nackt oder gedämmt? Typenschild des Kessels fotografieren, Baujahr notieren.
- Protokoll des Schornsteinfegers lesen. Dort stehen Alter und Art der Heizung und oft schon der Hinweis auf fällige Pflichten.
- Förderung prüfen, bevor Sie beauftragen. Für Dämmung und Heizungstausch gibt es Zuschüsse von Bund und oft vom Land; die meisten müssen vor Auftragserteilung beantragt sein.
- Zwei Jahre im Kalender eintragen. Vom Tag des Eigentumsübergangs.
Und wenn Sie verkaufen wollen?
Dann wandert die Pflicht mit dem Haus zum Käufer, der ab Übergang seine zwei Jahre hat. Verschweigen dürfen Sie den Zustand nicht, und Sie sollten es auch nicht wollen: Ein Inserat, das offen sagt, was gemacht ist und was ansteht, bringt die Interessenten, die das Haus wirklich wollen, und erspart die Diskussion beim Notar. Der Energieausweis gehört ohnehin ins Inserat.
Grundlage: Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit 1. Januar 2024 geltenden Fassung, insbesondere die Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude, die Regeln für neue Heizungen und die Bußgeldvorschriften. Stand Oktober 2026. Gesetze ändern sich; für Entscheidungen mit größerem Betrag empfiehlt sich eine Energieberatung, die auch die aktuelle Förderung kennt.