Rund drei Viertel der Wohngebäude in Deutschland sind vor 1979 entstanden, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Viele davon verbrauchen das Drei- bis Vierfache eines Neubaus. Für Eigentümer heißt das: hohe Nebenkosten, schlechte Energieklasse, beim Verkauf ein spürbarer Abschlag. Für Käufer heißt es: Wer den Sanierungsbedarf kennt, kann ihn einpreisen und planen. Dieser Beitrag ordnet die Maßnahmen nach Wirkung, nennt Kosten und zeigt, welche Förderung es gibt.
Erst der Fahrplan, dann die Maßnahme
Vor der ersten Handwerkerrechnung steht die Energieberatung. Ein zugelassener Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP): eine Bestandsaufnahme des Hauses mit einer sinnvollen Reihenfolge der Schritte und einer Schätzung von Kosten und Einsparung. Die Beratung wird mit 50 Prozent gefördert, bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu 650 Euro Zuschuss. Und sie zahlt sich doppelt aus: Wer Maßnahmen aus dem Fahrplan umsetzt, bekommt bei der späteren Förderung fünf Prozentpunkte mehr.
Die Reihenfolge ist fast immer dieselbe: zuerst die Gebäudehülle dichten, dann die Heizung erneuern. Eine neue Wärmepumpe in einem ungedämmten Haus läuft im Winter auf Volllast und verfehlt ihren Zweck. Eine gedämmte Hülle dagegen macht die nächste Heizung kleiner und günstiger.
Die Maßnahmen und ihre Wirkung
- Dach oder oberste Geschossdecke dämmen
- 20 %
- Außenwände dämmen
- 25 %
- Fenster erneuern
- 10 %
- Kellerdecke dämmen
- 6 %
- Heizung auf Wärmepumpe umstellen (Primärenergie)
- 50 %
Richtwerte für ein unsaniertes Einfamilienhaus der Baujahre 1960 bis 1980; die tatsächliche Einsparung hängt vom Ausgangszustand ab. Die Heizungsumstellung senkt vor allem den Primärenergiebedarf und die CO₂-Last, nicht den Wärmebedarf des Gebäudes.
Dach und oberste Geschossdecke
Warme Luft steigt nach oben, deshalb ist das Dach meist der erste Schritt. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist die günstigste Maßnahme überhaupt: 30 bis 60 Euro je Quadratmeter, oft an einem Tag erledigt. Eine Dachdämmung zwischen und unter den Sparren kostet 100 bis 200 Euro je Quadratmeter Dachfläche; bei einer ohnehin fälligen Neueindeckung ist die Aufsparrendämmung die beste Lösung.
Außenwände
Die Fassade hat den größten Anteil an der Hülle und das größte Einsparpotenzial. Ein Wärmedämmverbundsystem kostet 120 bis 200 Euro je Quadratmeter Wandfläche, bei einem Einfamilienhaus also 25.000 bis 50.000 Euro. Bei zweischaligem Mauerwerk ist die Einblasdämmung der Hohlschicht mit 20 bis 40 Euro je Quadratmeter deutlich günstiger und fast genauso wirksam.
Fenster
Fenster der Achtziger- und Neunzigerjahre mit Zweifachverglasung sind oft die schwächste Stelle. Dreifachverglasung kostet 600 bis 1.200 Euro je Fenster einschließlich Einbau. Wichtig: Fenster nicht vor der Fassade erneuern, sonst wandert der Taupunkt in die Wand, und es droht Schimmel.
Kellerdecke
Die Dämmung der Kellerdecke von unten ist einfach, günstig (30 bis 70 Euro je Quadratmeter) und sorgt vor allem für warme Füße im Erdgeschoss.
Heizung
Eine Wärmepumpe kostet in Bestandsgebäuden 25.000 bis 45.000 Euro mit Einbau, je nach Quelle und Aufwand. Sie arbeitet dann wirtschaftlich, wenn die Vorlauftemperatur unter 55 Grad liegt; in gedämmten Häusern mit großen Heizkörpern oder Fußbodenheizung ist das fast immer der Fall. Ergänzend lohnt sich der hydraulische Abgleich, der die Wärme gleichmäßig im Haus verteilt: 500 bis 1.500 Euro, Einsparung bis zu zehn Prozent.
Was der Staat dazugibt
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert Einzelmaßnahmen an der Hülle und an der Anlagentechnik mit einem Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten, plus 5 Prozentpunkte, wenn die Maßnahme im Sanierungsfahrplan steht. Förderfähig sind bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit und Jahr, mit Fahrplan 60.000 Euro. Beantragt wird beim BAFA, und zwar vor Auftragserteilung.
Für den Heizungstausch gilt eine eigene Förderung über die KfW: 30 Prozent Grundförderung, dazu 20 Prozentpunkte Klimageschwindigkeitsbonus für Eigentümer, die eine alte fossile Heizung früh ersetzen, und 30 Prozentpunkte Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro. Zusammen sind höchstens 70 Prozent möglich, bei förderfähigen Kosten von bis zu 30.000 Euro für die erste Wohneinheit.
Wer keinen Zuschuss beantragt, kann die Sanierung stattdessen von der Steuer absetzen: 20 Prozent der Kosten, verteilt über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt (§ 35c EStG). Das gilt für selbst genutzte, mindestens zehn Jahre alte Häuser und setzt eine Bescheinigung des Fachunternehmens voraus. Zuschuss und Steuerbonus lassen sich für dieselbe Maßnahme nicht kombinieren.
- Hülle und Technik (BEG EM)
- 15 %
- Hülle und Technik mit Sanierungsfahrplan
- 20 %
- Steuerbonus § 35c EStG (über drei Jahre)
- 20 %
- Heizungstausch, Grundförderung
- 30 %
- Heizungstausch, höchstens mit allen Boni
- 70 %
Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BAFA und KfW), sowie § 35c EStG. Förderbedingungen ändern sich regelmäßig; maßgeblich sind die Richtlinien zum Zeitpunkt der Antragstellung.
Was eine Sanierung für den Wert bedeutet
Die Energieklasse steht bei Dr.Fox wie bei jedem Portal direkt im Inserat, und Suchende lesen sie. Zwischen einem Haus der Klasse G oder H und einem vergleichbaren Haus der Klasse C liegen in vielen Regionen 15 bis 25 Prozent Kaufpreis. Eine Sanierung holt diesen Abschlag nicht immer vollständig zurück, aber sie macht aus einem Objekt, das Käufer meiden, eines, das sie besichtigen. Und sie senkt die laufenden Kosten für den, der darin wohnt, ab dem ersten Winter.
Pflicht oder Kür?
Die meisten Maßnahmen sind freiwillig. Verpflichtend sind nach dem Gebäudeenergiegesetz nur wenige Dinge, vor allem nach einem Eigentümerwechsel: die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung zugänglicher Heizungsrohre und der Austausch sehr alter Standardkessel, jeweils mit zwei Jahren Frist. Was genau gilt, steht im Beitrag zur Sanierungspflicht für Eigentümer.
Kosten sind Richtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser und schwanken je nach Region und Zustand erheblich. Fördersätze und Höchstbeträge gelten nach den Richtlinien zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags; prüfen Sie vor der Beauftragung die aktuellen Bedingungen bei BAFA und KfW.